不動産を売却する際には、当然「どのくらいの価格で売却できるか」が気になりますよね。ここでは、将来的に買い替えを視野に入れている場合や、資産価値を維持したい場合を念頭に、中古戸建住宅の建物評価の仕組みを説明します。
国土交通省は、平成26年に「中古戸建て住宅に係る建物評価の改善に向けた指針」（以下、「指針」）を公表しています。この「指針」は、中古戸建住宅の取引に共通の基準とすべく公表されました。
「指針」が公表されるまでは、個々の住宅の保守状況にかかわらず、中古戸建住宅については建築後20～25年で建物の市場価値を一律にゼロとする慣行がありました。しかし、それでは良質な保守管理や、リフォーム・リノベーションを実施されている住宅の価値が適切に評価されているとはいえず、住宅流通市場活性化を阻害していると言われていました。
「指針」では、建物を「基礎・躯体」部分と「内外装・設備」部分の二つに分類し、各部位で価格を算定、部位の特性に応じて減価修正を施した上で合算し、建物全体の価格を導き出す方法を採用しています。
「基礎・躯体」部分については、性能に応じて20年より長い耐用年数を設定し、「長期優良住宅」であれば100年を超える耐用年数とすることも許容しています。劣化が進行してないと確認された場合は、実際の築年数を短縮した年数を評価上の経過年数と設定することもできます。また、最低限の機能の残存が確認されれば、実際の築年数によらず、一定の時点まで評価上の経過年数が短縮されます。
「内外装・設備」部分においては、適切な内外装・設備のリフォームやリノベーションを行った場合、基礎・躯体の機能が失われていない限りは住宅の価値は向上するととらえ、評価に反映されます。内外装・設備の価値は、経過年数でほぼ一律に減価するものの、補修などが適切に行われることによって、その価値は何度でも回復・向上されます。また、同等の機能を有するものへの更新であれば、100％まで価値が回復することもあります。
不動産会社が価格査定に用いる主な様式に「価格査定マニュアル」があります。これは「公益財団法人 不動産流通促進センター」が提供しており、「指針」の公表を受けて改訂も行われました。
この「価格査定マニュアル」は、「戸建住宅価格査定マニュアル」、「住宅地価査定マニュアル」、「マンション価格査定マニュアル」の３つに大きく分かれます。これらそれぞれについて、実際にどのように査定していくのかが示されています。
では、「戸建住宅価格査定マニュアル」における中古戸建の実際の査定方法はどのようなものでしょうか。
中古戸建では、土地と建物を分けて査定し、それぞれの結果を合算して、戸建住宅全体の査定価格を算出します。ここでは、「戸建住宅価格査定マニュアル」における建物部分の査定を見ていきます。具体的には、以下の通り、各部位に分割して評価していきます。
建物の査定方法を見ていくと、検査や補修などの有無が建物の評価に反映されることが分かります。このことからも、建物の価値を維持するためには、日常のメンテナンスが大切なのです
適切なリフォームや補修は、建物の価値を上げることにつながります。しかし、必ずしも建物の価値が上がるとは限らず、特殊な間取りへの変更や用途への変更等、自分にとって住み心地のよい・使い勝手がよい間取りや内装へのリフォームが買い手の希望・意向に合わない場合もありますので、その点には注意が必要です。
