思っていたよりも高い査定額を提示されたら、誰しもが胸が躍ることかと思います。
ただし、一方で「本当にこの査定額で売れるのだろうか？」、「信じてもいいものなのか・・・」と、不安を感じる方もいるはずです。
結論から申し上げますと、大切な不動産の売却を任せる不動産会社を、「査定額の高さ」だけで決めるのは危険です。
ここでは、不動産の高額査定に潜む落とし穴や、不動産会社を選ぶときに注意するべきポイントについてＬＥＯ不動産販売が詳しく解説いたします。ＬＥＯ不動産販売では、本当にお客様に喜んでいただく為の不動産売却法を常に念頭に置いて、不動産査定を行っています。
不動産査定は、売却相場を把握するために受ける方が大半かと思います。それなのに、相場よりも高すぎる（もしくは低すぎる）査定額が提示されたら色々と困ったことになってしまいます。
高すぎる査定額（売りに出しても売れない査定額）が出るのには、不動産査定の仕組みと不動産会社の思惑が関係しています。
仲介の査定では、「数か月以内に買主様より反響が取れ、商談に至るであろう売出価格」として査定額を提示することが一般的です。ＬＥＯ不動産販売においても、現実的に商談・ご成約に至るであろう適正な売出価格のご提案を行っています。
この「数か月以内に買主様より反響が取れ、商談に至るであろう売出価格」という査定額は、各不動産会社が独自の査定基準で算出します。
査定額については、その根拠を明示しなければならないというルールはあるものの、何を根拠とするかについてはその不動産会社次第です。
前述の通り、査定額は「数か月以内に買主様より反響が取れ、商談に至るであろう売出価格」を提示するものですが、あえて相場よりも高い査定額を提示する不動産会社があるのも事実です。狙いは、ズバリ高い査定額で売主に期待を持たせて、媒介契約（売り出しをする業者の決定）を結ぶことにあります。
一般的に、高額査定＝高額売却を連想するかと思います。
前述の通り、仲介での不動産売却では査定額が高い＝高く売れるというわけではないのですが、いざ査定書を目の当たりにすると、高い査定額に心が惹かれてしまうものです。
高額査定を謳うCMやスマホ広告に触れる機会が昔と比べて圧倒的に増えたというのも一因でしょう。
査定額＝買取額であれば、一番高い提示を選べば良いのですが、仲介での不動産売却ではそれは必ずしもそれはあてはまりません。
「この価格で売れるなら…」と、査定額の高さだけで不動産売却を依頼する業者を決めてしまう方が多いのは事実です。
このような背景から、売主の気持ちを煽るために、相場よりも高すぎる査定額を出す会社が存在しています。
不動産仲介において、損をすることなく売却を成功させるなら、提示された査定額の妥当性をしっかりと見極める必要があります。
ここでは「高すぎる査定額を鵜呑みにしてはいけない理由」について解説いたします。
①買主も売却価格について調べるから
不動産の売却にかかわらず、売買とは 「売りたい価格」と「購入したい価格」がまとまることで売買取引が成立します。
購入希望者は、主に立地と価格（予算）から不動産を検討し始めます。その過程で相場感が発達し、不動産価格についてとてもシビアになっていきます。
売り出し価格が購入希望者の希望よりも少し高い程度なら、興味を持った購入希望者は購入の問い合わせ及び内覧後に価格をはじめとした価格条件の交渉を行います。
しかし、相場を大きく上回る価格で売りに出してしまうと、そもそも購入検討の選択肢に入らず、問い合わせが来ないという事態に陥ります（値引き交渉等をしてみようと思う気にもならない）。
問い合わせが取れなければ、もちろん内覧や商談にも至りません。売却は全く進まないのです。
②後から値下げしても売れにくくなるから
後から値下げをすればすぐに売却できるかというと、そうとは限りません。
売り出し後数ヶ月経過している物件には、売れ残りイメージがついていきます。売れ残りの期間が長ければ長い程、相場の下落等の影響を受けやすくなり、値下げを実施しても売れ残ってしまいます。
また、売り出しから時間が経過している物件は「理由があって売れていないのではないか」と購入検討者から思われてしまう場合があります。
その他にも「もう少し待てば更に値下げをするのではないか？」と、様子見をされてしまうこともあります。近隣で新しく登録される物件よりも不利な状況が続けば、売り切るためには更なる値下げを検討する必要が出てきてしまいます。
①査定の根拠を確認する
不動産会社には「不動産査定の利用者に対して根拠を明示しなければならない」というきまりがあります。不動産会社は、査定の根拠を示すために「査定資料」や「不動産査定書」を作成します。
査定結果を聞く時の注意点としては、
・比較されている取引事例は適切か
・競合物件の最新動向は考慮されているか
・同種の近隣物件の実際の取引経験に基づいた説明ができるか
がポイントとなります。
不動産の査定では、同地域内の過去の取引事例と比較して査定額を算出する方法が一般的です。
高い査定額を出す為に、意図的に高い成約価格の取引が選ばれている場合があります。
（逆に低すぎる成約事例が選ばれている場合も問題です。）
ＬＥＯ不動産販売では、神戸市北区における過去の豊富な売却実績から最適な査定額を算出し、査定時にご提案しており、ご利用いただいたお客様にとても好評をいただいております。
②担当者の経歴や人柄を把握する
不動産会社では通常、査定の担当者がそのまま売却活動の営業担当者になります。自分で言うのも憚られますが、大切な不動産の売却を任せるにあたって、担当者がどういった経歴の持ち主か、人柄かを把握して信用がおけるかをご判断ください。
不動産の売買の仲介業務は、「物を売る」営業ではなく「情報とサービスを売る」営業活動です。お客様の大切な不動産が売主・買主間の最大の取引対象ですが、その間を取り持つサービスマンが私たちの立場であり、仲介サービスが私たちの商品です。担当者は購入希望者への応対も行います。買い手側の印象を損ねて売却の機会を潰してしまうことのないように、日々全神経をつかって営業をいたします。人と人の一つひとつのやり取りの積み重ねがご成約へと繋がります。
疑問点があれば、遠慮なく質問することで、不動産の知識や地域の事情に精通しているかどうかを窺い知れます。
ＬＥＯ不動産販売では多忙を理由に業務や報告を疎かにするようなことはございません。1人ひとりのお客様にしっかりと時間を割ける営業体制で日々営業に臨んでいます。
