マイホームの買い替えを思い立った時、最初に「購入が先か」「売却が先か」を迷うことがあるかと思います。
どちらの方法でも買い替えることはできますが、それぞれにメリット、デメリットがありますので、ここではそれぞれの特徴をご紹介いたします。
資金に余裕がある場合（現金で購入する場合やWローンが可能な場合）は、住み替えの時期や条件を自分の思う通りに決めることができるので、先に購入を行った方が買い替えがスムーズに進みます。先に購入を行う場合『買い先行型』のメリットは次の通りです。
・現に自宅がある状態で買い替え先のマイホームの購入を行うので、仮の住居を確保する必要（一旦賃貸住宅に移る等）がありません。現自宅の明け渡しの期限の心配をする必要がなく、購入先にリフォームが必要な場合でも落ち着いて対応できます。
・『買い先行型』であれば、買い替え先に転居後に元の自宅を時間をかけてゆっくり売却すればよいため、売却における価格交渉・条件交渉面で有利になります。
・現自宅が住宅ローンを完済していれば、賃貸物件として運用しながら売却のタイミングを図るということも可能です。賃貸収入を得ながら、時間をかけて売却のタイミングを見極めることができます。また、賃貸中のままオーナーチェンジとして売却することも可能です。
・『買い先行型』は、不動産の買い替えにおいてデメリットが一番生じにくい方法ですが、次のようなケースは少し注意が必要です。現自宅で住宅ローンがあり、尚且つ購入物件でも住宅ローンを組む場合は、現自宅が売れるまでWローン（2重ローン）になります。
早期に売却が成功すればいいですが、売却が長引いた場合は経済的にも精神的にも負担が増すことになります。また、住宅ローンの残債を下回って売却した場合は、完済に足りない資金は預貯金等から追い金をして完済（抵当権の抹消）をする必要があります。
マイホームの買い替えにおいて予算等に制限がある場合（現金での購入が困難な場合やWローンが難しい場合、Wローンを避けたい場合）、先に現自宅を売却することで一旦資金計画が決定するため、買い替え先購入に向けて動きが取りやすくなります。先に売却を行う場合『売り先行型』のメリットは次の通りです。
・先に現自宅の売却をした場合、売却益が生じる場合はその資金を新しいマイホームの購入資金に充てることができます。
・希望する売却価格や希望条件にじっくりとチャレンジすることが可能です。
・売出から売却決定に至るまで、売却価格がいくらになるのか及び、売却時期がいつになるかは予想が難しい面があります。新しいマイホーム探しや購入手続きを始めるのは売却が決まってからになります。入学や転勤等時期や期限の制限がある場合は要注意です。
・現自宅を売却をした後、すぐに新しいマイホームが購入できなかった場合、賃貸住宅等の仮の住居を確保し、一旦転居する必要が出てきます。
・前述の仮の住居への転居を避けたい場合（仮住まいへの引越し費用と手間、賃貸住宅入居諸費用と賃料の負担を避けたい場合）、買い替え先のマイホームの購入を急ぐ必要があります（現自宅を購入してもらう買主に、一定期間内に現自宅を引き渡さないといけない為）。場合によっては購入物件の希望条件をいくつか妥協しなければならなくなる可能性もあります。
・購入物件に大規模なリフォームを計画する場合、注意が必要です。リフォームが完成するまで転居ができない為、結局は仮住まいに一旦転居が必要になる可能性もあります（前項でも触れましたが、現自宅の買主に一定期間内に現自宅を引き渡さないといけない為）。※現自宅に住宅ローンの残債がない場合は、この限りではありません。
【少し専門的なメモ】
※購入先のリフォームについては、売買代金全額を支払い、引き渡しを受けてからでないとリフォーム工事に着手することはできません。→購入先の住宅ローンを利用するには、現自宅の住宅ローンを完済することが条件になります。→その為手続き上、現自宅の売却手続き（売買代金を受け取りローンの完済）と購入物件の売買代金の支払い（新たな住宅ローン資金の利用）を同時（同日）に行うことになります。→現自宅の買主からすると、売買代金全額を支払い自分の名義になった不動産に、他人が住んでいる状態になりますので、現自宅の買主に一定期間内に引き渡す義務が生じます（これを専門用語で「引渡し猶予」といいます。引渡し猶予は火災や天災地変・不慮の事故等の危険負担を極力避けるため、10日前後で設定するのが一般的です。）。→購入先で大規模なリフォームを行う場合（施工期間１か月等）は、現自宅の買主に対し引渡し猶予期間をどう解釈するかという問題が生じます。
解決法や上手な進め方はありますので、『売り先行型』でお買い替えをお考えの方は、ＬＥＯ不動産販売の古河までお気軽にご相談ください。
高額になるマイホームの買い替えにおいて、前々項の①『買い先行型』を選択されるお客様は実際のところ少ないのが現状です。
また、前項の②『売り先行型』においては、購入物件にこだわりがある方（デザイン性や機能性、非常に限定された地域への転居希望等）にはタイミングを合わせる難しさから少し不向きな買い替え方法です。そのバランスをとる『同時進行型』のメリットは次の通りです。
・『欲しい物件』『買い替えたい物件』を確実に購入して、買い替えを成功できます。
・引越しをしたい時期等を自由に選択できます。
・現自宅の売却の時期を確定させる為、現自宅は業者買取となる可能性が非常に高いです。業者買取の場合、仲介での売却に比べて売却価格が低くなることが大半です（現状建物が極端に傷んでいる場合や、築年数が相当年経過している場合は、通常の仲介でも売却価格は低くなる可能性はあります）。
・前項の②の『売り先行型』と同様、購入物件に大規模なリフォームを計画する場合は注意が必要です。
マイホームの買い替えは、売却と購入を同時に進めることが理想的ですが、相当の調整が必要になります。
まずは資金計画と現自宅の正確な売却可能価格、買い替えにおけるスケジュール感を把握することが重要です。ＬＥＯ不動産販売では購入の資金計画からご自宅の適正な査定、自社買取価格の提示、購入先候補物件の選定を素早く実施させていただきます。
マイホームの買い替えは『現自宅の正確な売却価格の査定』が命です。
不動産のご購入・ご売却は神戸市で700件以上の成約経験のあるＬＥＯ不動産販売 古河 優作にお任せください！
