ここではマイホームを買い替える際に便利な『買い替えローン』についてご紹介いたします。
住宅ローンとは、住宅の購入や新築を行うために金融機関などから受ける融資のことです。通常の住宅ローンの場合は、購入住宅の売買価格、もしくは担保評価の範囲内で融資を受けることができます。
売却する家の住宅ローンが残っている場合、その家をいくらで売却できるかがポイントになります。売却価格が住宅ローンの残高を上回る場合は、家を売って得た資金で住宅ローンを完済することができます。売却価格次第では、売却時にかかる諸費用や、新たに購入するマイホームの頭金や諸費用に充当する資金を得ることも可能です。この場合、新たに購入するマイホームの住宅ローンの借り入れも、通常の新規借入と同様に進ねることができます。
では、逆に売却価格が住宅ローン残高を下回る場合はどうでしょうか。この場合、住宅ローン残高と売却価格の差額分を、現在の貯蓄等から支払えるかどうかが焦点になります。
現在の貯蓄等から、住宅ローンと売却価格の差額分を支払える余裕があり、新たに購入するマイホームの頭金や諸費用を捻出できるのであれば、通常の新規借入と同様の条件で住宅ローンの融資を受けることが可能になります。
住宅ローンと売却価格の差額分を現在の貯蓄等から支払えない場合、購入先物件の住宅ローンを組む際に、この差額分も上乗せして借りるという方法が『住み替えローン』です。
例えば、買い替え先のマイホーム3,000万円を住宅ローンで購入する場合で、現自宅の住宅ローンの残高が2,000万円残っており、その売却価格が1,500万円だったとします。この場合、差額の500万円を新規購入するマイホームの住宅ローン3,000万円と合わせて3,500万円の住宅ローンを組むことができるのが、『買い替えローン』です。
通常の住宅ローンは、購入物件の売買価格、もしくは担保評価の範囲内での融資が基本ですが、『買い替えローン』は、買い替え物件の担保評価の1.5倍～2倍といった範囲までの融資を前提としています。
その為、現自宅の売却価格が住宅ローン残高を下回る場合でも売却が可能となり、マイホームの買い替えを実現できることが『買い替えローン』のメリットです。また、ケースによっては、現在組んでいる住宅ローンの金利より低金利の住宅ローンへ借り替えることが可能な場合もございます。
『買い替えローン』は担保評価以上の借入れを前提とする為、通常の住宅ローンとは審査基準が異なります。返済能力に関する審査が厳しくなる傾向があり、金融機関側から細かな融資条件が付されることもあります。現自宅の住宅ローンを組んだ時よりも、所得や勤務先のレベルアップなどで審査に有利となるような条件を持っていると、有利な融資条件を得ることができる可能性が高まります。
基本的に、『買い替えローン』を利用するには、現在の住宅ローンの一括返済と『買い替えローン』の融資実行を同日に行わなければなりません。ですので、売却物件の抵当権の抹消手続きや購入物件の抵当権の設定、所有権の登記も同日に行う必要があります。現自宅の買主、及び購入先マイホームの売主、自身と3者間でスケジュール調整や事前準備を十分に行うことが必要になる為、手続きが煩雑になります。
『買い替えローン』利用によるマイホームの買い替えは非常に便利な方法ですが、借入総額が多くなることによって、ローンの返済額が現在よりも上がってしまうことがあります。世帯収入の合算など、借り入れる側も工夫をすることも大切です。将来の所得の増減や家計などをシミュレーションし、買い替え後の返済計画に無理がないかどうか事前にしっかりチェックすることもポイントになります。
返済計画が十分に練ることができれば、『買い替えローン』の真の利用価値をご実感いただけると思います。
